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毎週水曜日

貸したい人のための「不動産活用例」 ㈱東海住宅

立地や不動産の特性に合った方法で有効活用を!

相続などで不動産(土地/建物)を所有することとなった場合、また、すでに所有しているけどただ眠らせているだけの場合、自己使用や売却をお考えでなければ、活用して収益に繋げることを検討された方が良いと考えます。

適切な管理がされていれば良いのですが、例えば、空き家・空き地として放置を続けると、後々近隣トラブルや事件事故の発生源になってしまうなど、様々な問題に発展するリスクがございます。

「適切に管理」すること自体にもお金や労力はかかりますし、なにより、不動産は所有している限り毎年 固定資産税や都市計画税(市街化区域の場合)が発生し続けます。

不動産を活用する方法は色々ですが、立地や不動産の特性に合った方法を選択することが第一です。

建物がある場合

そのまま貸す、またはリフォームして貸す

一番簡単な活用法としては、そのまま賃貸に出すことが挙げられます。

特に故障や不備がない場合は最低限クリーニングのみで募集できますが、クリーニングのみで貸せる状態でなければ修繕やリフォーム、リノベーションを行わなければなりませんので、ある程度の初期投資は必要です。

リフォームまたはリノベーションをする際にはどこまで手を入れるかが重要で、不必要に費用をかけた工事をしても需要がなければ費用倒れになってしまいますので、物件の付加価値がどのくらい上がり、それによってどの程度の賃料を得る見込みがあるのかの見極めが大切になってきます。

また、昭和56年(1981年)5月31日以前に建築された住宅の場合は現行の耐震基準を満たしていない可能性が高いので、耐震改修が必要な場合もございます。

倉庫/物置として貸す

居住用として貸すためには少なくとも「人が生活できる」状態にし、居住中の不具合などにも迅速な修繕対応が求められます。

一方、借り手が倉庫として使用する形であれば、倒壊等の危険性、雨漏りや湿気、害虫発生予防などの維持管理、防犯面での対策がクリアできていれば、費用のかさむ水回りなどのリフォームといった大掛かりな手を入れることなく貸し出せる場合があります。

ただし、多くの場合、賃料が安く設定される傾向にあることや、借り手が見込める範囲が物件近隣に限定されてしまうことから、安定した収益性は期待できない可能性が大いにあります。

賃貸需要のある立地であれば、初期投資をしてでもしっかりとリフォームを施し、居住用物件として活用した方が長期的に考えるとお得ともいえます。

屋内型トランクルームとして貸す

所有される建物の条件によっては、室内スペースをパーテーションなどで区切り、それぞれの区画ごとを倉庫として貸す「屋内型」のトランクルームとしての活用法もございます。

 

屋内型トランクルーム経営には、運営にかかわる全ての業務を自身で行う「自主管理方式」と、運営方法が主に以下に分けられた「外部委託方式」があります。 

 

【外部委託方式】
■業務委託方式…自身でトランクルームの設備投資や経営を行い、利用者募集や集金・清掃など一部の業務は管理料を支払い業者に委託する方式
■一括借り上げ方式(リースバック方式)…自身が設備投資したトランクルームを賃料収入を受け取る形で業者に貸し出し、運営は業者が代行する方式

 

需要が見込めるかのリサーチを含め、改修や設備設置にかかるコスト、運営の仕組みによる収益性の違いを事前にきちんと把握するのが何より重要かと思います。

建て替えをして貸す

立地の良さや土地の広さなどの条件が整っていれば、建物を取り壊して新しく賃貸住宅(戸建、アパート、マンション等)を建築するという選択肢もあります。

新しくきれいな住宅は借り手が見つかりやすいため、安定した家賃収入が見込めます。

ただし、当然ながら解体費用や新規の建物の建築コスト、また建ててからも維持管理のためのコストがかかりますので、ローンや見込める家賃収入とのバランスを考え、事前にしっかりとした収支計画を立てることが重要です。

更地にして活用する

建物の利用法が見い出せなかったり、老朽化が進んでいたりする場合は、思い切って建物を取り壊して土地として活用する方法もございます。

解体費用はかかりますが、建物の維持管理費用や手間が今後不要になりますので、遠方にお住まいであったり管理が負担になられている方におすすめです。

注意点としては、居住用建物(居宅/共同住宅 ※空き家でも可。但し「空家対策特別措置法」によって定められた「特定空き家」は除く)が建っている土地は「住宅用地の軽減措置特例」が適用されますので、固定資産税と(市街化区域内であれば)都市計画税が割り引かれますが、更地の場合はこの特例の適用がありません。このため、更地にする場合は税額が上がることを予め頭に入れておかなければなりません。

新たに居住用建物を建築する活用計画が無い場合は、駐車場や事業用地として貸し出すという、土地ならではの活用法で税金の負担を和らげるのが得策かと思います。

更地の場合

駐車場として貸す

駐車場経営は住宅に向かない狭小地や変形地でも可能になってくる上、災害リスクが小さく、比較的少ない初期投資で始めることができるため人気の活用法です。
駐車場経営を辞めたくなった場合もスムーズに契約を解除することができますので、将来的に売却や別の活用方法を検討されている方に向いています。

ただし、駐車場は住宅用地のように軽減措置が適用されず、固定資産税が住宅用地と比べると最大で6倍高額になってしまうなどのマイナス点もございます。

 

駐車場経営には大きく分けて『月極駐車場形式』と『コインパーキング形式』があり、「自己経営方式」「管理委託方式」「一括借り上げ方式」「土地賃貸方式」と、運営方式も様々です。

 

【月極駐車場形式】
■自己経営方式…募集・運営・管理業務のすべてを自身で行い、賃料収入を得る方式
■管理委託方式…賃料収入の中から管理会社に支払う管理料を差し引き、募集や管理業務の部分を委託する方式
■一括借り上げ方式(サブリース方式)…事業者が駐車場を一括で借り上げて管理・運営をする方式

【コインパーキング形式】
■自己経営方式…設備の設置や運営・管理のすべてを自身で行い、賃料収入を得る方式
■土地賃貸方式…設備の設置や運営・管理を行う事業者に土地を貸し、「地代」を得る方式

 

立地条件や周辺施設によそれぞれり向き不向きがあり、手間や収益性にも大きく関わってくるため、所有する土地にとってどういった方法が一番適しているのか、周辺環境のリサーチがとても重要になってきます。

屋外型トランクルームとして貸す

土地上にコンテナを設置して、トランクルームにする方法です。

騒音がある場所、狭小地、陽当たりの悪い場所など、居住用としては難がある土地でも、トランクルームであれば設置することができます。
(※「市街化調整区域」や「第一種低層住居専用地域/第二種低層住居専用地域/第一種中高層住居専用地域」では建築そのものができません)

 

屋外型トランクルームは、経営にかかわる全ての業務を自身で行う「自主管理方式」と、運営方式が主に以下に分けられた「外部委託方式」があります。

 

【外部委託方式】
■事業用定期借地方式…「土地」を予め定めた期間だけ業者に貸すことで「地代」を得て、コンテナの設置から運営は全て業者側が行う方式
■業務委託方式…自身でトランクルームの設備投資や経営を行い、利用者募集や集金・清掃など一部の業務は管理料を支払い業者に委託する方式
■一括借り上げ方式(リースバック方式)…自身が設備投資したトランクルームを賃料収入を受け取る形で業者に貸し出し、運営は業者が代行する方式

 

それぞれに運営・管理方法、契約形態が異なり、収益の仕組みも変わってきます。
新たに賃貸住宅を建てる程ではないにしても、自身でコンテナを設置するとなると大きな初期投資額が必要です。

トランクルームは住宅と比較して担保としての価値が低く、賃貸経営のように金融機関から融資を受けることが容易ではないため、屋内型と同じく、需要が見込めるかのリサーチを含め、設備設置や維持管理にかかるコスト、運営の仕組みによる収益性の違いを事前にきちんと把握するのが何より重要かと思います。

資材置き場として貸す

資材置き場とは、建築工事の資材などの置き場所のことです。

近隣でマンションの建築工事などが行われる場合に資材置き場として建築会社に提供し、賃貸料を収受する形となります。

特に準備を要せずそのまま土地を貸せますので、駐車場としての需要がほぼない場所では有効です。また、建築工事が終わったら確実に返してもらえるため、一時的な活用方法としても向いています。

半面、用途や借り手がごく狭い範囲に限定されることから、長期に渡って安定した収益を得ることは難しいといえます。

アパートやマンションを建築する

土地活用として最も収益性が見込める方法で、税制面で大きな優遇措置が受けられ相続税の節税対策としても有効ですが、建て替えの際と同じく初期投資額が大きく、維持管理のためのコストも毎月発生します。

また、賃貸経営は長期事業なので、計画と状況が変わりやすいという危うさには常にあることも忘れてはなりません。

人口減少が続きアパートやマンションが乱立するなか、立地や周辺物件との差別化こそが安定した収益性に関わる何より重要な要素であるといえます。

言われるがままに建てて大きな借金と後悔が残ったというご相談をよく耳にしますので、ご自身で事前にしっかりとしたリサーチや無理のない収支計画を立てることが大切だと思います。

眠った資産を価値ある資産に

不動産は所有しているだけで税金がかかります。眠らせておくのはあまりにももったいないです。

東海住宅は不動産の売買だけに限らず、賃貸仲介・管理・リフォームを行い、また実際に物件を複数所有し、賃貸経営を行っております。

中には築年が半世紀を超える物件や調整区域内の狭小地などもあり、様々な試行錯誤を繰り返しながら、より良い活用法を模索してきました。

そんな自身の経験や、40年以上の不動産業の中で関わらせていただいた多くの賃貸オーナーさまのご意見やご相談などから、これから賃貸経営を始められるオーナーさまに何か有効なアドバイスができたら良いなと考えております。

無理な提案や、強引でお客さまの意にそぐわない進め方は一切しておりません。相談はもちろん無料ですので「相談だけ」というお客さまも気兼ねなくお気軽にご相談ください。
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