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毎週水曜日

離婚に伴う不動産売却 ㈱東海住宅

煩わしいことは何でもお任せください

性格の不一致、DV、異性関係、親族との折り合い・・・など、離婚に至る要因は様々です。

私共は賃貸仲介も行っておりますが、転居理由を「離婚」とされる方は年々増えているという実感があります。

離婚の際はただでさえ神経も体力もすり減るものなのに、そこに不動産の処遇が絡むと解決すべきポイントが複雑で、なかなか思うように進まないのが大半のケースです。

住宅ローン残債や名義についての問題、財産分与に伴う売却価格などの疑問、また、顔を合わせずに売却手続きをしたいなどというご要望も、当然出てくると思います。

東海住宅はそんな両者の間に立って、不動産売却に係る煩わしい業務を全て引き受けます。何でもご遠慮なくお申し付けください。

財産分与とは

離婚時に行なう財産分与とは、婚姻生活中に夫婦で一緒につくりあげた夫婦共同財産を、それぞれの貢献度に応じて分配清算することをいいます。
離婚後2年間は財産分与請求が可能となります。

財産分与に離婚の事由は関係なく、不動産の住宅ローンの名義人が夫・妻のどちらかで実質的に片方がローンを払っていたとしても「双方の協力があって築いた財産」と見なされます。

不動産は現金や株とは異なり簡単に分けることができず、権利関係や評価が複雑で気を付けなければならない点が多いため、売却して現金化してから財産分与をするか、どちらかが譲り受けて評価額の半分を現金で支払うという方法をとることが理想です。

※「婚姻生活中に夫婦で一緒につくりあげた財産」ではないものは財産分与の対象にはなりません。例えば、現金やマイホーム、自動車などでも夫婦の一方が結婚前に所有していたもの、結婚後でも親族などから相続や贈与によって得たものであれば財産分与の対象にはなりませんのでご注意ください。

まずは現状把握が必要です

財産分与について取り決めをする前に、現状がどのようになっているかで選択できる方法や手続きが変わってきます。

いざ家を売却しようとする際に認識の違いで揉めてしまって、更なる気苦労を重ねないためにも、事前にしっかり現状を把握しておくことが大切です。

以下に確認しておくことをまとめましたので、ご参照ください。

■不動産の名義や抵当権を確認

売却したい家(不動産)は誰の名義になっているのか、登記事項証明書を取得して調べておきましょう。

また、名義の他に抵当権が設定されているかどうかも一緒に確認しておくと安心です。
(抵当権とは、住宅ローンなどでお金を借りた際に、万が一、返済できない場合に土地や建物を担保とする権利のことです)

「今更きちんと確認するまでもない」と思っても案外、認識が違っていたというケースもございます。

資金援助を受けた関係から、家の所有権の一部が相手の親の名義になっているという話はとても多いです。
登記上の名義人でなければ売却はできませんし、共有名義の場合は共有者全員の同意が必要です。

登記事項証明書はどこの法務局でも取得できますので、すでに家を離れている場合でも最寄りの法務局で大丈夫です。
見方がよく分からなければ、いつでも見て説明いたしますのでお気軽にお申し付けください。

また、法務局へ行く時間がないし面倒だなという場合も、お気軽にご相談してください。私共が法務局にて登記を確認いたします。

■住宅ローンの契約内容を確認

住宅ローンがある場合、ローンを組んだときの金銭消費貸借契約書で次の①②③を確認してください。

①ローン残債の額がいくらか
②ローンの名義人が誰になっているか
③連帯保証人の有無

※家(不動産)の名義人と住宅ローンの名義人が必ずしも一緒とは限りませんのでご注意ください。例えば自宅が夫婦の共有名義であったとしても、ローンの名義人は夫の単独名義である場合もございます。

契約書が見つからない場合は、借入先の金融機関にお問い合わせください。

■家の価値と住宅ローン残債の関係を確認

離婚に伴い家(不動産)を売却する場合、いくらぐらいで売却できるかを知ることが重要です。

もちろん、住宅ローンを組んでいない場合や住宅ローンが完済されていればそのまま問題なく売却に進めますが、離婚時に住宅ローンがある場合は、「査定で算出された売却見込価格(査定額)が住宅ローンの残債を上回るか下回るか」で、その後の対処の仕方が変わります。

 

◆家の査定額が住宅ローンの残債を上回る結果の場合
↓↓↓
この状態の事を「アンダーローン」と呼びます。
アンダーローンの場合は、家の売却価格で住宅ローン分を完済し、残った売却益を財産分与として夫婦で分けることができます。

 

◆家の査定額が住宅ローンの残債を下回っており、ローン返済に全て売却益を充てても負債が残る場合
↓↓↓
この状態の事を「オーバーローン」と呼びます。
ーバーローンの場合、残る負債額を預貯金などで補って完済できるようでしたら問題はありません。
ですが、残る負債額を自己資金で解決できない場合は、売却をせずにどちらかが居住しながら月々の返済をしていくことになります。
(住宅ローンのある不動産には一般的に抵当権が設定されており、ローンを完済してこの抵当権を外さないことには不動産の売却はできないという原則があるからです)

しかし、「どうしても離婚のタイミングで家を手放したい」「収入の減少でローンを支払っていくのが困難」というような場合には、『任意売却』という特殊な売却方法をとる選択肢もございます。

 

いずれにせよ、アンダーローンなのかオーバーローンなのか状況を知ることは、今後お二人が取りうる選択肢を考える上でとても重要な判断材料になります。そのため、不動産がいくらくらいで売却できるかをまず確認しましょう。
東海住宅では、不動産の査定も無料で行っております。どうぞお気軽にご依頼ください。 

不動産無料査定についてはこちらをご参照ください

売却方法について

「仲介」による方法

私ども不動産業者が売却活動をして購入者を探す、一般的な売却方法です。

ただし、離婚に伴う不動産売却は、当事者及びご家族の方々にとって非常にデリケートな内容を含む場合もあるかと存じます。

査定や打ち合わせ、ご案内などでもしご自宅にご訪問させていただくことになった場合など、東海住宅はお客さまのご状況に最大限配慮した方法にさせていただきます。また、「ご近所に知られたくないので広告等は止めてほしい」などのご要望についても、一切の遠慮はせずに何でもお申し付けください。

「買取」による方法

私ども不動産業者が直接、家(不動産)を買い取る方法です。

再販を目的として不動産を購入する方法であるため、仲介での売却と比較すると売却価格が6~7割程度下がる傾向がありますが、価格の折り合いが付けばすぐにでも売却・現金化ができるので、「〇〇日までに売りたい」といった、価格よりもスピードを優先したいケースに向いています。

また、不動産業者が買主となるため、広告などの売却活動が不要であることからご近所などの目を気にせずに売却することができます。
(買取を行っていない不動産業者もございますので、買取希望の方は予め確認が必要です)

東海住宅は買取はもちろん、仲介も行っております。
「早く売却したい」という思いは売却を決めた方ならどなたもそうでしょうし、売却価格は少しでも高いほうが良いですので、ご状況をお聞きして最も確実で適した方法をご提案いたします。

「任意売却」による方法

住宅ローンの一括返済ができない不動産を売却する方法です。

いざ離婚で家を売却することに決めた際、オーバーローンの状態で、且つ、残る負債額を自己資金で解決できない場合は、仲介や買取という売却はできません。前述したように、住宅ローンのある不動産には一般的に抵当権が設定されており、ローンを完済してこの抵当権を外さないことには不動産の売却はできないという原則があるからです。

ただ、売却を諦めてローンの返済をしながらどちらか一方が住み続ける場合は、名義の問題や将来的なトラブルの懸念、さらには競売のリスクが発生することも否めないため、任意売却を考えることも選択肢の一つです。

任意売却は住宅ローンを組んだ債権者と金融機関が話し合い、返済しきれない住宅ローンを残したままで抵当権を解除してもらう手法となります。

■市場価格に近い価格で売却できるため、残債を少なく圧縮できる
■離婚後の収入や生活状況を考慮した返済方法を提案してもらえる
■売却代金から状況に応じて転居費用の一部を控除してもらうこともできる
■不動産業社に支払う諸経費を売却代金から支払うことができる
■計画的に新生活の準備ができる

などという(交渉にもよりますが)メリットがある反面、

任意売却をする条件として住宅ローンの滞納状態が発生するため、滞納情報が個人信用情報(いわゆる「ブラックリスト」)に記載され、一定期間新たなローンを利用したりクレジットカードを作ったりすることができない状態になるというデメリットもございます。

任意売却は特に専門的な知識と交渉力が必要なため、全ての不動産業者が行っているというものではありません。
東海住宅は40年以上不動産業に携わり、多くの案件を取り扱っております。任意売却を選択される場合はどうか安心してお任せください。

任意売却についてはこちらをご参照ください

地域密着40年以上の経験と実績

東海住宅には契約ノルマはなく、選択肢を誘導することもありません。
また、しつこい営業や、強引でお客さまの意にそぐわない進め方は一切しておりません。
もちろんご相談は無料です。どうか、安心してご相談ください。
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