不動産売却時の「3000万円特別控除」とは？

不動産を売却したとき、

不動産の売却価格から、取得費（その不動産を買った時にかかった費用から建物の減価償却を引いたもの）と譲渡費用（その不動産を売った時にかかった費用）を差し引いて、利益が出た場合は「譲渡所得」とみなされ、譲渡所得税という税金が発生します。

ただし、売却対象となる不動産がマイホーム（居住用財産）であれば、一定の要件を満たすことにより、譲渡所得から最大3000万円まで控除ができるという特例があります。

つまり、不動産を売却した時の利益が3000万円以上であれば3000万円が控除され、3000万円以下であれば、その金額全てが控除されるというものです。

これが、「3000万円特別控除」

より正確には「居住用財産を譲渡した場合の3000万円の特別控除の特例」といいます。

※売却金額ではなく「売却によって得た利益」に対してかかる税金なので、利益が出ない場合に譲渡所得税は発生しません

◎自分が住んでいる家を売却するか、家とともにその敷地や借地権を売ること

◎「今は住んでいないけど以前に住んでいた家や敷地」の場合には、住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに、住んでいた家、家とともにその敷地を売却すること

◎災害によって家が滅失した場合は、住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までにその敷地を売却すること

◎住んでいた家または住まなくなった家を取り壊した場合は、次の2つの要件に2つとも当てはまること

1. その敷地の譲渡契約が、家を取り壊した日から1年以内に締結され、且つ、住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売却すること
2. 家を取り壊してから譲渡契約を締結した日まで、その敷地を貸駐車場や賃貸に使用していないこと

× 売却した年の前年や前々年に、同じ特例の適用を受けている場合

× 売却した年の前年や前々年に、他の特例（特定の居住用財産の買換えの特例、特定の居住用財産の交換の特例、居住用財産の買換え等の場合の譲渡損失の損益通算および繰越控除、特定居住用財産の譲渡損失の損益通算および繰越控除）の適用を受けている場合

× 不動産を売却する年に、住宅ローン控除や認定長期優良住宅の特別控除を受けた場合

× 譲渡先（売却する相手）が、配偶者・直系血族・同族会社である場合（婚約者や事実婚の状態にあり、所有者と生計をひとつにしている相手も含みます）

× この特例の適用を受けることだけを目的として家屋に居住したと認められる場合

× 居住用家屋を新築する期間中だけ仮住まいとして使った家屋、その他一時的な目的で居住した家屋の場合

× 別荘などのように、主として趣味・娯楽または保養のために所有する家屋の場合

などは、適用除外とされますので注意が必要です。

住み替えの際によく聞かれる質問ですが、残念ながら、

「3000万円控除」と「住宅ローン控除」を同時に併用することはできません。

住宅ローン控除の適用要件に、

・住み始めた年とその前後の2年ずつの5年間に3000万円特別控除を受けていないこと

というものあります。

つまり、マイホームを売って3000万円の特別控除の特例を受けた場合、その年と前後2年間（合わせて5年間）は、住宅ローン控除は適用できません。

「その年と前後2年」以外の年に旧マイホームを売却すれば3000万円特別控除と住宅ローン控除の併用は可能ですが、旧マイホームを何年も所有したまま新しいマイホームを購入することは、資金面でなかなか難しいものがあります。

このため、住み替え時にどちらの控除を使ったほうがお得なのかについては、きちんと見定める必要があります。

●所有者が単身赴任などで他に起居している場合

妻子など、所有者と生計をひとつにしている親族が自宅として居住しており、単身赴任などの事情が解消した時には妻子と起居を共にすることになると認められる場合はマイホームと判定され、控除の対象になります。

●建物の一部を賃貸として貸し出している場合

賃貸併用建物の場合も控除の対象になります。

※ただし、適用されるのは「自分が居住のために使用していた居住用家屋の部分」に限ります。

●建物の一部が店舗になっている場合

店舗併用建物の場合も控除の対象になります。

※ただし、適用されるのは「自分が居住のために使用していた部分」に限ります。

相続した空き家の場合は、「被相続人の居住用財産（空き家）に係る譲渡所得の特別控除の特例」として、下記の要件を満たせば控除の対象になります。

【適用期間の要件】

相続日から3年を経過する日の属する年の12月31日まで、且つ、特例適用期間の2016年（平成28年）4月1日から2023年（令和5年）12月31日までに譲渡すること

【相続した家屋の要件】

・相続開始の直前において、被相続人以外に居住していた者がいなかったこと

・1981年（昭和56年）5月31日以前に建築された家屋とその敷地であること（マンションなどの区分所有建物は不可）

・相続してから売却の時まで、事業の用、貸付けの用、又はその者以外の者の居住の用に供されていないこと

【譲渡する際の要件】

・売却代金が1億円以下であること

・売却先が親子や夫婦など特別の関係がある人に対して売ったものでないこと

・耐震リフォーム等により、譲渡時において耐震基準に適合することが証明された家屋の売却であること、または相続人が家屋を取壊して更地にして売却すること

 

※平成31年度（令和元年度）税制改正要望の結果、

被相続人が老人ホーム等に入居していた場合も、下記2つの要件を満たした場合に限り対象に加わることとなりました。

①被相続人が介護保険法に規定する要介護認定等を受け、相続開始の直前まで老人ホーム等に入所していたこと

② 被相続人が老人ホーム等に入所をした時から相続の開始の直前まで、その家屋について、その者による一定の使用がなされ、且つ、事業の用、貸付けの用又はその者以外の者の居住の用に供されていたことがないこと

この特例を受けるための手続きとして、確定申告が必須です。

確定申告時には、確定申告書と併せて「譲渡所得の内訳書（確定申告書付表兼計算明細書）［土地・建物用］」を提出します。

※その他、状況により追加書類が必要となります。

 確定申告の詳しい方法は、国税庁HPより「確定申告に関する手引き等」でご確認いただけます。

不動産の売却は、多くの人の場合、人生で何度も経験することではありません。

こうした控除の特例を知っていると知らないのでは節税の面でも大きく開きが出てきます。

ご自身の売却がどういった控除の対象になるかをきちんと把握して、後悔のない売却をされますように(*^_^*)

※本ページは2022年9月時点での情報です。今後予告なしに変更される場合があります。