マイホーム購入を検討、固定資産税ってどれくらいかかるもの？

今回は、固定資産税についてまとめたいと思います。

土地や建物などの不動産を持っていると、固定資産税を納める必要があります。

マイホームの購入を考えている人など、果たして固定資産税の金額はどれくらいなるのか気になるところではないでしょうか？

固定資産税は、一度支払ってしまえば終わりというわけではありません。

課税対象なる資産を所有している限り、毎年の納付が義務となるものです。

数多ある税金の中でも身近な税といえますので、基礎知識や計算方法などを知っておいて損はないかと思います。

 

 

 

固定資産税とは、土地・家屋・償却資産に対して課税される税金のことです。

 

土地や家屋は分かるけど、償却資産って何？という方も多いと思いますので、償却資産について少し説明します。

償却資産とは、会社や個人で事業をされている方が、その事業のために所有している、「土地や家屋以外の有形の固定資産」をいいます。

具体的には、構築物（広告塔やフェンスなど）、機械・装置、船舶、航空機、車両・運搬具（鉄道やトロッコなど）、備品（パソコンや工具など）です。

要するに、事業用の資産で、法人税法又は所得税法上、減価償却の対象となるべき資産のことを指します。

 

そして、一口に「土地・家屋」といっても、細かくいうと、以下のようになります。

【土地】

宅地、田、畑、鉱泉地（温泉など）、池沼、山林、牧場、原野、その他の土地（雑種地）

【家屋】

住宅、店舗、工場（発電所や変電所を含む）、倉庫などの建物

 

いずれにしても、土地・家屋・償却資産、これらを総称して「固定資産」ということから、固定資産に係る税＝「固定資産税」といいます。

 

固定資産税を納める義務のある人（納税義務者）は、固定資産を所有している個人/法人です。

 

対象資産や納税義務者などの課税要件を確定するための日を「賦課期日」というのですが、固定資産税の賦課期日は原則として、1月1日です。

このため、より厳密にいうと、

「固定資産の1月1日時点における所有者」が、固定資産税の納税義務者となります。

 

固定資産の所有者とは、次の場合を指します。

・土　　地…原則、登記簿や土地補充課税台帳に所有者として登録されている者
・家　　屋…原則、登記簿や家屋補充課税台帳に所有者として登録されている者
・償却資産…原則、償却資産課税台帳に所有者として登録されている者

 

あくまで「1月1日時点における」所有者が対象ですので、仮に1月2日以降に所有権の移転が行われても、その年の納税義務者は変更になりません。

（詳しくは、「なぜ？不動産を売却したのに固定資産税の納付書が届いた！」をご参照ください）

 

税金の分類としては、国に納める国税ではなく、地方公共団体に納める地方税とされています。

つまり、土地や家屋などの固定資産が所在する市町村に、市町村税として納税するものです。（東京都23区内の場合は、東京都に対して、都税として納税します。）

 

固定資産税は、毎年4～6月に市町村から届く納税通知書/納付書または納付サイトにて納付する流れとなりますが、その際、全期分を一括で支払うか、4期に分けて支払うかを選べます。

余談になりますが、かつては一括で支払うことにより割引が受けられる制度が設けられていました。

ですが、現在ではほとんどの市町村で採用されていないのが現状です。

ぜひ復活してほしいですね。

 

話は戻って、納税されたお金の行方ですが、固定資産税は私たちの日々の生活を支える財源（道路や学校、公園など公共施設の整備のほか、介護や福祉等の行政サービスなど）として活用されています。

 

では、固定資産税はどのように税額が決められるのでしょうか。

ここでは『不動産の豆知識』がテーマですので、固定資産の中でも土地や家屋の場合について説明したいと思います。

 

土地や建物の場合、固定資産税額の計算は、上表のように、

「固定資産の評価額（課税標準額）×標準税率1.4％」

というのが基本です。

※税率については「1.4％」という基準はあるものの、市町村は必要に応じて異なる税率を定めることが可能です。

 

固定資産の評価額（課税標準額）は、「固定資産税評価額」とも呼ばれ、総務大臣が定めた固定資産評価基準に基づき、知事や市町村長が決定します。

 

評価方法については、土地の場合、地目別に売買実例価格を基礎として計算しています。

尚、宅地については、「地価公示価格の7割」を目途に固定資産税評価額を計算しますが、地価公示価格は市街地以外の地域よりも都市部のほうが高くなるため、固定資産税は都会にある土地ほど高くなる傾向があります。

 

建物の場合は、「再建築価格方式」を利用して計算されます。

再建築価格方式とは、現在の建物を全く同じ材料と構造で建て直した際にかかる費用を算出して評価する方式です。

この方式ではまず建物の再建築費用を部分別に算出し、それを合計して建物全体の費用を求め、さらに家屋の経年劣化を考慮した補正率を乗じることで固定資産税評価額を算出します。

但し、建物の構造や材料なども評価額に影響するため、地域や敷地面積、延床面積が同じであっても評価額が異なる場合があります。

建設のためにかかるコストが高いほど評価額も高くなることが一般的で、例えば、木造よりも鉄筋コンクリート造や鉄骨造のほうが高評価になる傾向があります。

 

すでに所有している家の固定資産税評価額を知りたいときは、毎年送られてくる固定資産税の納税通知書に付いている課税明細書を見れば記載があります。

 

では、これから家を買う場合はどうすればよいでしょうか？

購入検討中の家が、

●中古住宅の場合は…

対象となる家が中古住宅であれば、すでに固定資産税評価額が決定されています。

自力でも調べられますが、役所で手続きをする必要があり手間がかかるため、不動産業者に聞いてみるのが手っ取り早い方法です。

●新築住宅の場合は…

まず、完成前の新築物件の場合は、正確な額を知ることができないという点にご留意ください。

新築住宅の正確な固定資産税評価額は、建物が建築された後、具体的には新築後1〜3ヶ月以内に、自治体による家屋調査が行われたうえで確定します。

このためあくまで参考程度にはなるのですが、固定資産税評価額の概算は一般的に、「売買価格の50～70％」といわれています。

例えば5,000万円で販売される物件であれば、「5,000万円 × 0.5～0.7 ＝ 2,500～3,500万円」が、固定資産税評価額の目安となります。

 

土地や家屋の固定資産税評価額は、3年に一度、見直しがあります。

資産価格の変動に対応し、評価額を適正で均衡のとれた価格にするためです。

この見直しを「評価替え」といいますが、例えば、評価替えのタイミングで土地の時価が上がっていれば固定資産税評価額が上がり、その年から固定資産税の税額も上がります。

 

本来であれば毎年度評価替えを行い、これによって得られる「適正な時価」を基に課税を行うことが望ましいはずです。

しかし、膨大な量の土地や家屋について毎年度評価を見直すことは実務的に厳しいとされていて、また課税事務の簡素化を図り徴税コストを最小に抑える必要もあることなどから、土地と家屋については原則として3年間、評価を据え置く制度が採られているのです。

つまり言い換えると、3年ごとに固定資産税評価額は見直される、ということになります。

 

※評価替えを行う年度を「基準年度」といい、基準年度以外の年度でも地価の下落があり価格を据え置くことが適当でない区域の土地については、評価を修正しています。

 

住宅用地（居住用の住宅を建てるための土地）では、課税標準額を求める時に特例措置が反映されます。

その際に用いる特例率は、床面積の大きさに応じて、小規模住宅用地と一般住宅用地に分けられています。

↓表にしてみました

例を挙げて試算してみます。

-----＜例＞------------------------------------------------

・土地の面積：300平方メートル

・土地の固定資産税評価額：2,700万円

・家屋の種類：専用住宅（120平方メートル）の一戸建

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まず前提として、120平方メートル×10（家屋の床面積の10倍）＝1,200平方メートルまで住宅用地として認められるため、この土地の場合は、土地の面積300平方メートル＝住宅用地の面積と考えられます。

そして、土地の面積300平方メートルのうち、

・200平方メートルが小規模住宅用地

・残りの100平方メートルが一般住宅用地

となるため、

【小規模住宅用地の200平方メートル分】
2,700万円×300平方メートル分の200平方メートル×6分の1＝300万円（①）

【一般住宅用地の100平方メートル分】
2,700万円×300平方メートル分の100平方メートル×3分の1＝300万円（②）

↓↓

特例措置適用後の固定資産税の評価額（課税標準額）は、①＋②＝600万円

これを一般的な税率を用いた式「固定資産の評価額（課税標準額）×標準税率1.4％」に当てはめると、

600万円×標準税率1.4％＝8万4,000円

よって、固定資産税額は、「8万4,000円」となります。

 

新築住宅および新築の認定長期優良住宅には、固定資産税の減額措置があります。

一定要件を満たせば、新築後一定期間、家屋に対する固定資産税が2分の1に減額されるという措置です。

↓一定要件の内容は、下表のとおりです。

認定長期優良住宅を新築した場合は、新築した年の翌年の1月31日までに固定資産税減額申告書と長期優良住宅の認定通知書の写しを役所の担当窓口へ提出し、申告する必要があります。

（一般の新築住宅は、完成後に役所が家屋調査を実施するので、申告は不要です。）

 

減額特例は新築住宅だけで、中古物件は対象にはならないのでしょうか？

実は、中古物件でも、一定のリフォームをすると固定資産税が減額となる措置があります。

固定資産税が減額となるリフォームは、以下の4つです。

★耐震リフォームによる固定資産税の減額措置
1982年1月1日以前に建築した住宅を現行の耐震基準に合うようリフォームすると、翌年度の固定資産税が2分の1に減額されます

★バリアフリーリフォームによる固定資産税の減額措置
新築してから10年以上経った住宅に一定のバリアフリーリフォームをした場合、翌年度の固定資産税が3分の1に減額されます

★省エネリフォームによる固定資産税の減額措置
2014年4月1日以前から建っている住宅に対して一定の省エネリフォームをした場合、翌年度の固定資産税が3分の1に減額されます

★長期優良住宅化リフォームによる固定資産税の減額措置
一定の耐震リフォームまたは一定の省エネリフォームを行い、増改築による長期優良住宅の認定を受けた場合、翌年分の固定資産税の3分の2が減額されます

 

いずれのリフォームも適用期間がありますので、該当するリフォームを予定している場合は期限内に工事が完了するように計画を立てて実施することが大切です。

また、減額措置を受けるには、工事完了日から3ヶ月以内に必要書類を役所の担当窓口へ提出する必要がありますので、ご注意ください。

 

以上、固定資産税について、概要や計算方法、優遇措置など簡単にまとめてみました。

繰り返しになりますが、固定資産税は不動産を所有している限り毎年払い続けなければならないものです。

ある程度まとまった金額の支払いになることが往々にしてありますので、毎年必要なコストとして家計に組み込んでおくのが良いでしょう(^_-)-☆