例えば家を買うときは、土地と建物の価格に加えて、別途かかる諸費用を含めた資金計画が必要になってきます。
家を売るときも、土地と建物の価格がそのまま全額手元に残るわけではなく、別途かかる諸費用を差し引いた金額となります。
ここでは、諸費用のうち、お問い合わせの多い「仲介手数料」について
・仲介手数料はどのような意味を持つのか？
・支払時期はいつで、いくらかかるのか？
など、基本的な内容についてご説明します。
仲介手数料とはどんなもの？
通常、不動産会社が仲介して売買契約が成立した際には「仲介手数料」が発生します。
不動産会社は、売主さまに依頼された物件の現地調査や役所調査にはじまり、広告活動や物件案内など、様々な活動を行います。
また、売主さまと買主さまの間に入り双方の意見や要望を取りまとめ、契約書類の作成から引き渡しまでの事務手続きなども全て行います。
売買における仲介手数料は、依頼主（売主または買主）から不動産の売買仲介を依頼された不動産会社が、これら「売買取引を成立するために行った活動に対して受け取る報酬」となります。
仲介手数料は「成功報酬」です
「取引を成立させたことに対する報酬」ということは、
取引が成立しなかった場合には、不動産会社がいくら売却活動を行おうとも当然ながら仲介手数料は発生しません。
あくまでも、売買契約が成立した際に受領する『成功報酬』なのです。
仲介手数料はいつ支払うの？
仲介手数料の支払時期は、以下の2パターンが一般的です。
A. 売買契約時に半額・不動産の引渡し時に残りの半額を支払う
B. 不動産の引き渡し時に一括で支払う
ABいずれも「売買契約の成立以降」ですが、売買契約の段階ではまだ不動産の引き渡しが終わっておらず、引渡しまでに期間が空くケースがほとんどです。
このため、多くの不動産会社は「売買契約時に半額を受け取り、引き渡し時に残りの半額を受け取る」、つまりAの方を採用しています。
※ただ、お客さまの立場からすると、「引渡し時に一括で支払う」の方が手間が少なく、資金面のご都合もつきやすいと思うので、私共 東海住宅ではBのパターンを採用しています。（ですが、もし「Aのパターンの方がいいわ」という方がいらっしゃいましたら、ご要望に合わせますのでお気軽にお申し付けください）
どちらのパターンを採用しているか、はたまたどちらかを選べるのかは不動産会社によって異なります。
お金に関することですので、依頼する不動産会社に事前に確認されるのが良いかと思います。
仲介手数料はいくら？
不動産会社が受け取る仲介手数料は、宅地建物取引業法により算出方法と上限額が以下のように規定されています。
★仲介手数料の上限額★
【売買価格 200万円以下の部分に対して】
⇒対象となる金額の「5%＋消費税（仲介手数料率：5.5％）」以内の額
【売買価格 200万円超え400万円以下の部分に対して】
⇒対象となる金額の「4%＋消費税（仲介手数料率：4.4％）」以内の額
【売買価格 400万円超えの部分に対して】
⇒対象となる金額の「3%＋消費税（仲介手数料率：3.3％）」以内の額
このように売買価格を、
①200万円以下の部分
②200万円を超えて400万円以下の部分
③400万円を超える部分
の3つに区分して、それぞれに仲介手数料率を乗じて算出します。
以下に具体例を挙げて計算してみます。
■売買価格が200万円の場合
200万円は、前述した区分①「200万円以下の部分」に収まりますので、②③の区分は考慮しません。
区分①の仲介手数料率は「5.5％」なので、
200万円×5.5％＝110,000円
★つまり仲介手数料は、110,000円（税込）が上限額となります。
■売買価格が400万円の場合
400万円は、
①200万円以下の部分（200万円）
②200万円を超えて400万円以下の部分（200万円）
の区分に分けられます。③の区分は考慮しません。
これを、それぞれに定められた仲介手数料率を乗じた額を合計すると…
｛（200万円×5.5％）＋（200万円×4.4％）｝＝｛（110,000円）＋（88,000円）｝＝198,000円
★つまり仲介手数料は、198,000円（税込）が上限額となります。
■売買価格が1,000万円の場合
1,000万円は、
①200万円以下の部分（200万円）
②200万円を超えて400万円以下の部分（200万円）
③400万円を超える部分（600万円）
3つの区分をフルに使います。
これを、それぞれに定められた仲介手数料率を乗じた額を合計すると…
｛（200万円×5.5％）＋（200万円×4.4％）＋（600万円×3.3％）｝＝｛（110,000円）＋（88,000円）＋（198,000円）｝＝396,000円
★つまり仲介手数料は、396,000円（税込）が上限額となります。
速算式を使うと簡単です！
売買価格が大きくなると、それぞれの区分に分けて計算するのはとても面倒です。
このため、実際には簡単に算出できる「速算式」を用います。
速算式をまとめた表を作ってみました。↓↓↓
先ほどの売買価格が1,000万円の場合、表の「400万円を超える金額の場合」の式に当てはめます。
現行の消費税は1.1％なので、
（1,000万円×3％＋6万円）×1.1％＝396,000円（税込）
と、簡単に計算できます(*^_^*)
計算で求めた金額はあくまでも上限額
上記のように計算して求められた金額は、あくまでも仲介手数料の「上限額」です。
不動産会社が受け取る報酬額の上限は、法律（宅地建物取引業法第46条）により定められています。
これは、依頼主保護の観点からです。
従って、上限額を超える仲介手数料を請求した場合、その不動産会社は法令違反をしていることになりますのでご注意ください。
また、仲介手数料という名目ではなく、巧妙に何かしら名目を変えた別途費用を当然に提示し請求するような不動産会社も、驚くほど巷にあふれているので気を付けてください。
※物件価格400万円以下の仲介手数料の特例について
平成30年1月1日に宅地建物取引業法が一部改正され、上図に記載のように「空家等の売買または交換の媒介における特例」が施工されました。
空き家・空き地の流通円滑化を目的とした特例で、
『低廉な空き家等の売買・交換の媒介等に際し、通常の売買の媒介等と比較して現地調査等の費用を要するものについては、現行の報酬上限額に加えて、当該現地調査等に要する費用相当額を合計した金額18万円（税抜）を上限に受領できる』という内容です。
簡潔にいうと、
「400万円以下の不動産売買の際は、売主から受領できる仲介手数料の上限額を180,000円（税抜）＝198,000円（税込）にできる。」となります。
ただし、
●この改正が適用されるのはあくまでも「売主側」のみであること（買主側が支払う仲介手数料の上限金額は従来のままとなります）
●事前に売主に対して説明し、両者間で合意する必要があるとされていること
という点にご留意ください。
仲介手数料をきちんと理解して、正しい取引を！
仲介手数料に限らずですが、依頼する側にとって不動産売買に関してかかる費用について理解をしておくことは、無用な出費やトラブルから自身を守る武器となります。
分からないことは分からないままにせず、不動産会社にも疑問や不安は遠慮せずどんどんぶつけると良いと思います。
不動産の売買は、多くの人にとって一生のうちにそう頻繁に経験するものではありません。
売主さまにとっても、買主さまにとっても、満足できる取引となりますように。
※本ページは2021年10月時点での情報です。今後予告なしに変更される場合があります。
