本日より、住所等変更登記が義務化されます!
全ての不動産所有者が対象です。
今回は、この義務化について概要や注意点などをQ&A方式でまとめてみました。
『不動産の登記名義人の住所等に変更があった場合、変更日から2年以内に「住所等変更登記」の申請を行うこと。』
これが、この度の義務化の要旨です。
「住所等変更登記」の「住所等」とは、住所や氏名（法人の場合は名称）をいいます。
つまり、不動産（土地・建物）の所有者（登記名義人）は、所有権の登記をした後に住所や氏名（名称）について変更があったときは、その変更日から2年以内に変更登記をすることが法律上の義務となった、ということです。
不動産登記簿だけでは所有者が判明しない、あるいは判明しても所有者に連絡がつかない、「所有者不明土地」の増加が社会問題になっています。
・相続の際に新たな所有者が登記を行わないこと
・所有者が住所等の変更登記をしないこと
これらのことが、増加の一途を辿る背景としてあります。
所有者不明土地は、公共事業や民間の土地取引・土地利活用を阻害する大きな要因です。
発生を未然に防ぐことがとても重要になってくるのですが、所有者の探索には多くの時間と労力、そして費用もかかってきます。
このため、国は不動産登記制度を見直すこととし、まずは2024年4月に相続登記を義務化しました。
（詳しくはこちら→東海住宅の不動産豆知識の記事「
相続登記の申請が義務化されます」）
この度の住所等変更登記の義務化は、相続登記の義務化に続くものです。
正当な理由なく住所等変更登記の義務を怠ると、5万円以下の過料が適用されるおそれがあります。
過料の適用対象となるのは以下の場合です。
●2026年4月1日以降に住所等に変更があった場合
住所等の変更日から2年以内に変更登記をしない場合において、変更登記をしないことについて正当な理由がないときには、過料の適用対象となります。
●2026年4月1日より前に住所等に変更があった場合
2028年3月31日までに住所等変更登記をしない場合において、変更登記をしないことについて正当な理由がないときは過料の適用対象となります。
(1) 登記官が義務違反を把握した場合、義務違反者に登記をするよう催告（催告書の送付）をします。
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(2) 催告書に記載された期限内に登記や申出がされない場合、登記官は、裁判所に対してその義務違反を通知します。
※ただし、催告を受けた相続人から説明を受けて、変更登記をしないことにつき、登記官において「正当な理由」があると認めた場合には、この通知は行いません。
↓
(3) (2)の通知を受けた裁判所において、要件に該当するか否かを判断し、過料を科する旨の裁判が行われます。
「正当な理由」と認められるのは、
① 検索用情報の申出(※)または会社法人等番号の登記がされているが、登記官の職権による住所等変更登記の手続がされていない場合
② 行政区画の変更等により所有権の登記名義人の住所に変更があった場合
③ 住所等変更登記の義務を負う者自身に重病等の事情がある場合
④ 住所等変更登記の義務を負う者がDV被害者等であり、その生命・身体に危害が及ぶおそれがある状態にあって避難を余儀なくされている場合
⑤ 住所等変更登記の義務を負う者が経済的に困窮しているために、登記に要する費用を負担する能力がない場合
のいずれかとなっています。
もっとも、上記に該当しない場合においても、個別の事案における具体的な事情に応じ、登記をしないことについて理由があり、その理由に正当性が認められる場合には「正当な理由」があると認められる可能性があります。
(※)「検索用情報の申出」とは…
不動産の所有者が氏名・住所・生年月日等の「検索用情報」を法務局へ届出しておく制度。
届け出た情報をもとに法務局の登記官が住基ネット情報を検索し、住所や氏名に変更があった場合には職権（登記官の権限）で登記簿を更新する仕組みです。
一般的には簡単・無料の手続きをするだけで大丈夫です。
その後は法務局で住所等変更登記がなされ、住所等の変更がある度に自身で登記申請をしなくとも、義務違反に問われることがなくなります。
この、法務局が職権で住所等変更登記をするサービスが「スマート変更登記」です。
